Проектирование торговых центров

Автор: Нурлан Серикбаев, Главный архитектор ТРЦ, эксперт по ритейл-девелопменту

Урбанизация, новые запросы потребителей и жесткая конкуренция — таковы современные реалии. Создание ТЦ в Алматы больше не сводится к планировке торговых площадей. Это сложный сплав архитектуры, экономики и понимания человеческого поведения.

Ключ к успеху — на стыке дерзкой архитектуры и железобетонной бизнес-логики.
Почему одни ТЦ бьют рекорды, а другие пустуют? Всё дело в проектировании. Главный фундамент — это не железобетон, а глубокая аналитика и безупречная концепция.

Алматы — город с уникальной структурой и высокой конкурентной плотностью. Новый объект должен предлагать не просто торговлю, а новую среду. Первичный этап — разработка концепции. Это ДНК будущего центра, определяющая его позиционирование, целевую аудиторию и состав арендаторов. Без четкой концепции проект обречен на рыночную слепоту.

Следующий шаг — планировочные решения. Архитектор должен видеть объект не как статичную схему, а как динамичную систему людских потоков. Якорные арендаторы становятся магнитами, которые равномерно распределяют поток по всему пространству. Основной компромисс здесь заключается в том, что ради создания идеальной линии движения покупателей мы иногда жертвуем арендопригодной площадью, выигрывая в итоге за счет более высокого трафика и среднего чека.

Совет эксперта от Нурлана Серикбаева, Главного архитектора ТРЦ: "Никогда не экономьте на проекте инженерных систем на этапе проектирования торгового центра. Обратная сторона медали эффектного фасада и дорогой отделки — это невозможность быстро перенести розетку под нового арендатора или заложить мощность для будущего фуд-корта. Все закладывается на 20-30 лет вперед".

Раньше проекты торговых центров напоминали промышленное строительство. Главной целью была минимизация затрат на квадратный метр. Это приводило к низкому качеству общественных зон и быстрой деградации объекта. Альтернативой были попытки создать излишне пафосные, «дворцовые» пространства, что резко увеличивало стоимость строительства и последующего обслуживания, делая аренду неподъемной для многих ритейлеров.

Современное проектирование торговых помещений взяло лучшее из обоих подходов. Сегодня мы создаем гибкие каркасы, которые позволяют легко менять планировку, а инвестиции концентрируем на качестве общественных зон, системах навигации и комфорте. Это как конструктор «Лего»: прочный базовый каркас и множество сценариев его наполнения.

Дизайн фасада и интерьеров — это не про украшательство. Это мощный маркетинговый инструмент. Удачная архитектура становится визитной карточкой и генерирует органический трафик. В проектировании торгового центра мы активно используем 3D-визуализацию. Это не просто красивая картинка для презентации инвестору. Это рабочий инструмент, позволяющий проверить эргономику, оценить видимость брендов и заранее устранить конфликты в планировке.

Организация внутреннего пространства требует ювелирной работы. Зонирование должно учитывать психологию покупателя. Зоны отдыха, детские площадки, навигация — все это работает на увеличение времени пребывания и лояльности. Выбирая сложные, скульптурные формы в интерьере, мы неизбежно жертвуем частью полезного объема и увеличиваем стоимость уборки, но выигрываем в создании уникальной атмосферы, которую нельзя скопировать.

Проектирование ТЦ в Казахстане требует глубокого знания СНиП РК и множества специальных норм. Это касается не только пожарной безопасности, но и доступности для маломобильных групп населения, энергоэффективности и экологических требований. Интеграция этих норм в творческий процесс — ключевая задача проектировщика.

Инженерное проектирование ТРЦ — это отдельный масштабный блок. Системы кондиционирования, вентиляции, электроснабжения и водоснабжения должны быть рассчитаны на пиковые нагрузки. Сравним два подхода к организации систем:

Любой проект торгового центра начинается с технико-экономического обоснования. Здесь просчитываются все параметры: от стоимости строительства до прогноза арендного дохода. Ключевой метрикой становится не стоимость квадратного метра, а доход на квадратный метр и общая окупаемость инвестиций.

Экономическая эффективность закладывается на стадии проектирования торговых помещений. Например, высота потолков напрямую влияет на стоимость строительства, но и определяет будущую гибкость для арендаторов. Сравнение различных конструктивных решений показывает их влияние на итоговые показатели:


Совет эксперта от Нурлана Серикбаева, Главного архитектора ТРЦ: "Заложите в концепцию 10–15% неформатного пространства — атриумы для мероприятий, широкие коридоры, зоны ландшафтного дизайна. В краткосрочной перспективе это кажется «потерянной» площадью, но именно она формирует ту самую атмосферу, которая отличает современный ТЦ от базара и создаёт лояльную аудиторию на десятилетия."

Планировочные решения должны быть диалогом с ритейлерами. Технические задания арендаторов — это не пожелания, а технические требования, которые интегрировать в общий проект. Особенно это касается ресторанов и фуд-кортов, требующих сложных инженерных подводок.

Процесс разработки проекта торгового центра можно сравнить с работой дирижера оркестра. Архитектор задает общий ритм и гармонию, но каждый музыкант — инженер, экономист, ритейлер — должен точно вписаться в партитуру. Малейшая ошибка в партии одного из них грозит испортить все произведение. Именно поэтому так важна глубокая интеграция всех участников процесса на самой ранней стадии.

Тренд на устойчивое развитие и «зеленое» строительство прочно входит в проектирование торговых центров. Использование солнечных панелей, систем рекуперации воды и энергоэффективных материалов — это уже не опция, а требование времени и условие для снижения долгосрочных операционных расходов.

Цифровизация также меняет подходы. BIM-моделирование позволяет создавать цифрового двойника объекта, где каждая деталь просчитана и взаимосвязана. Это минимизирует ошибки на стройплощадке и дает управляющей компании мощный инструмент для эксплуатации на протяжении всего жизненного цикла здания.

Проектирование торгового центра в Алматы — это стратегическая инвестиция в успешное коммерческое будущее. Глубокое исследование, уникальная концепция, продуманные планировочные решения и строгое соблюдение норм — вот киты, на которых стоит прибыльный и востребованный объект. Современный ТЦ — это не просто место для шопинга, это новый общественный хаб, и создается он на чертежных столах и в 3D-моделях архитекторов и инженеров.